ARA US Hospitality Trust, uno de los mejores valores para aprovechar la recuperación de los viajes en Estados Unidos

El sector de la hostelería en Estados Unidos sufrió en 2020 el peor año de su historia.

Sin embargo, con el despliegue de vacunas en todo el país, las condiciones empezarán a mejorar. Cuando esto ocurra, habrá sin duda algunos hoteles que se recuperarán a los niveles anteriores a la pandemia mucho más rápido que otros.

En este artículo, hablamos de ARA US Hospitality Trust, un fondo de inversión en hostelería estadounidense que creemos experimentará un rápido retorno a los niveles previos a la pandemia.

Se espera que algunos hoteles se recuperen más rápido que otros. A la hora de determinar la velocidad de recuperación, hay varios factores en juego, como la ubicación, el nivel de servicio y la segmentación de clientes del hotel. Por ello, cuando las condiciones mejoren, esperamos una recuperación desigual en el sector del alojamiento estadounidense.

En cuanto a la ubicación, los hoteles de EE UU pueden estar situados en zonas urbanas, suburbanas, aeropuertos, interestatales y complejos turísticos.

Además, los hoteles pueden ofrecer distintos niveles de servicio. La mayoría de los hoteles de EE UU están afiliados a una marca. En general, hay tres tipos diferentes de hoteles de marca: de servicio completo, de servicio selecto y de servicio limitado.

Con diferentes niveles de servicio, los hoteles ofrecen diferentes tarifas de habitación y atraen a diferentes segmentos de clientes. Los hoteles de servicio selecto, que son propiedad del fondo, son un híbrido entre los hoteles de servicio completo y los de servicio limitado. Proporcionan instalaciones seleccionadas que incluyen una oferta reducida de comida y bebida y espacios de reunión más pequeños. En particular, los hoteles de servicio selecto de alta gama producen los márgenes de beneficio más elevados debido a su óptima eficiencia operativa.

Fuente: FSM One, JLL, ARA US Hospitality Trust, iFast

ARA US Hospitality Trust posee en la actualidad 41 hoteles de lujo de servicio selecto, con un total de 5.340 habitaciones en 22 estados de Estados Unidos. Los hoteles son franquicias de Hyatt y Marriott. Están ubicados predominantemente en zonas suburbanas, con algunos situados en aeropuertos, y atienden la demanda nacional.

En marzo de 2020, el trust había cerrado temporalmente 30 de sus hoteles como parte de sus medidas de mitigación de costes. Desde entonces, los hoteles han vuelto a abrir y están operativos a partir del 1 de julio de 2020.

El patrocinador de ARA USHT es ARA Real Estate Investors 23 Pte Ltd, una filial indirecta de propiedad absoluta de ARA. ARA es un gestor de fondos inmobiliarios líder en Asia-Pacífico que actualmente está explorando una doble cotización que incluya una en Singapur. A 31 de diciembre de 2019, el Grupo ARA y sus asociados tienen 88.000 millones de SGD en activos brutos bajo gestión en 28 países.

Con el aumento de las tasas de vacunación y las expectativas de un estímulo, podemos esperar una recuperación de los viajes en Estados Unidos. Según la dirección, los ingresos por habitación disponible (RevPAR) de los hoteles probablemente hayan tocado fondo.

Como se muestra en el gráfico a continuación, el RevPAR de ARA USHT cayó en picado entre marzo y abril de 2020 tras el cierre de varios hoteles y las estrictas medidas de cierre. Desde entonces, los cierres han disminuido y se han reabierto más hoteles, lo que ha dado lugar a una recuperación del RevPAR. Hacia el final de 2020, el RevPAR disminuyó ligeramente, ya que en Estados Unidos se produjo un aumento de los casos de COVID-19.

Fuente: FSM One, ARA US Hospitality Trust

De cara al futuro, se espera que el RevPAR se recupere, ya que el aumento de la vacunación contribuirá a frenar los nuevos casos de COVID-19 y a reactivar los viajes nacionales.

Se prevé que los viajes se recuperen por fases, siendo los viajes nacionales de ocio los primeros en recuperarse, seguidos de los viajes de empresa y los de grupo. El ocio y los viajes de empresa son los segmentos clave a los que ARA USHT presta servicio, y representan el 85% de la demanda.

A diferencia de países más pequeños, como Singapur, en EE.UU. se puede viajar en coche o en avión. Se espera que los viajes en automóvil lideren la recuperación de los viajes en EE.UU., ya que los viajes de corta distancia se recuperarán más rápidamente que los de larga distancia.

La recuperación más rápida de los viajes en automóvil, en comparación con los viajes en avión, beneficia a los hoteles de las zonas suburbanas, como los hoteles de ARA USHT, que dependen de la demanda doméstica, ya que tienen más atractivo para los destinos en coche. Mientras tanto, los hoteles urbanos han seguido sufriendo debido a su dependencia de los viajeros internacionales.

También se espera que los viajes de ocio nacionales se recuperen hacia el segundo trimestre de 2021, según las estimaciones de STR y Tourism Economics, pues los gobiernos de todo el mundo tardarán en reabrir sus fronteras. Por ello, aunque aumente el número de vacunas, es probable que los viajes se produzcan primero dentro del país. Es probable que los viajeros busquen un cambio de aires, optando por salir de las ciudades y dirigirse a las zonas suburbanas, lo que beneficiará a los hoteles de las afueras. Por tanto, esperamos que los hoteles de ARA USHT obtengan mejores resultados a corto plazo.

Los hoteles de servicios selectos y limitados han resistido mejor la pandemia que los de servicios completos. La demanda de sus habitaciones no ha disminuido significativamente, ya que se dirigen a viajeros de ocio y de negocios.

En cambio, los hoteles de servicio completo dependen más de la demanda de reuniones, incentivos, conferencias y exposiciones (MICE), así como de la demanda de grupos, y ambas han disminuido drásticamente debido a los requisitos de distanciamiento social.

Fuente: FSM One, ARA US Hospitality Trust

No podemos hablar de la posible recuperación total de los hoteles de ARA USHT sin mencionar la reanudación de la demanda corporativa. A diferencia de los viajes de ocio, que no pueden sustituirse, la pandemia del COVID-19 ha hecho que los viajeros corporativos pasen de las reuniones y eventos en persona a plataformas virtuales como Zoom. Aunque la tecnología de colaboración y conferencia basada en la web está definitivamente aquí para quedarse, los viajes corporativos no desaparecerán del todo después del COVID-19.

El aumento de las vacunaciones impulsará la confianza de las empresas para reanudar los viajes corporativos. Por lo tanto, a medida que aumente el número de vacunaciones, podemos esperar que los viajes corporativos empiecen a recuperarse por fases. A fecha de 24 de febrero de 2021, cerca del 14% de la población estadounidense ha recibido al menos una dosis de vacuna, situándose en el quinto lugar del mundo, sólo por detrás de países como Israel y el Reino Unido. Con la actual tasa de vacunación en EE.UU., la inmunidad de rebaño (75% de cobertura) podría alcanzarse en 11 meses, según estimaciones del 5 de febrero de 2021 de Bloomberg.

Fuente: FSM One, Our World in Data, iFast

Según un análisis de McKinsey, los viajes corporativos regionales que pueden realizarse en automóvil, así como los viajes corporativos nacionales, se recuperarán primero. Creemos que esto es un buen presagio para los hoteles de ARA USHT que atienden a la demanda nacional y están situados en mercados de acceso en coche. Por lo tanto, una vez más, esperamos que los hoteles de ARA USHT sigan teniendo un rendimiento superior a corto plazo.

Con la recuperación prevista de los viajes nacionales de ocio y de empresa, creemos que los ingresos distribuibles de ARA USHT registrarán un cambio de tendencia en 2021. Por lo tanto, somos optimistas en cuanto a la reanudación de los dividendos este año, lo cual es positivo para los inversores que buscan ingresos recurrentes.

El trust tiene un ratio de apalancamiento del 48,2% a 31 de diciembre de 2020. Esto está muy cerca del límite de apalancamiento reglamentario del 50%, y es el más alto entre los fideicomisos hoteleros que cotizan en Singapur. Mientras tanto, los REITs que cotizan en Estados Unidos no están sujetos a un límite de apalancamiento.

El elevado ratio de apalancamiento se debe principalmente al descenso de las valoraciones de los inmuebles. Las valoraciones han disminuido un 13,5% debido al impacto adverso del COVID-19, parcialmente compensado por la adquisición de la cartera de Marriott en enero de 2020.

Salvo circunstancias imprevistas, la dirección espera que las valoraciones de los inmuebles comiencen a recuperarse este año. Esto significa que el ratio de apalancamiento podría mejorar en el futuro.

No obstante, si el ratio de apalancamiento supera el 50%, el fondo tendría que emprender actividades de financiación para reforzar su balance. Creemos que podría optar por realizar una emisión de derechos y utilizar los ingresos para reducir la deuda.

Por ejemplo, durante la crisis financiera mundial, CapitaLand Mall Trust tenía un apalancamiento del 43,2%, que se acercaba al umbral del 45%. Realizó una emisión de derechos 9 por 10, suscrita y renunciable, con un descuento ligeramente superior al 40%, que se esperaba que redujera su apalancamiento al 29,1%.

En una nota más positiva, el trust tiene 26,8 millones de dólares de saldo de efectivo a 31 de diciembre de 2020. Esto es después de la disposición de una línea de crédito que ha asegurado a una tasa de interés baja, gracias a la buena relación del patrocinador ARA con los bancos. En el futuro, el fideicomiso seguirá adoptando un enfoque prudente en su gestión del capital y la tesorería.

El ratio de tesorería, que es una medida de su capacidad para hacer frente a las obligaciones de deuda a corto plazo utilizando efectivo, es de 1,6X. Es el más alto de los fondos de hostelería que cotizan en Singapur, así como de los fondos de hostelería de servicios selectos que cotizan en EE.UU. Con un coeficiente de caja más elevado, ARA USHT puede sobrellevar mejor la pandemia, que puede terminar cuando los Estados Unidos alcancen la inmunidad de rebaño.

Fuente: FSM One, Bloomberg, iFast

Principales riesgos de inversión:

Prolongación de la pandemia del COVID-19: a diferencia de muchos fideicomisos de hostelería en los que los partícipes reciben distribuciones basadas en los componentes de alquileres fijos y variables de los contratos de arrendamiento principal de los fideicomisos, todos los beneficios de ARA USHT se transmiten a los partícipes. Esto ofrece un potencial alcista durante los periodos de alza, pero un potencial bajista durante los periodos de baja. Por lo tanto, una pandemia prolongada retrasará la recuperación del RevPAR y el dividendo.
Posible dilución de los accionistas: un aumento continuado del ratio de apalancamiento podría llevar a una emisión de derechos, diluyendo su distribución por acción (DPU). Los actuales titulares de participaciones tendrán que desembolsar capital adicional, de lo contrario su propiedad también se diluirá.
Competencia de Airbnb: Airbnb, que ofrece unas tarifas de habitación competitivas, sigue siendo una amenaza para el sector de la hostelería. Sin embargo, los hoteles de ARA USHT están situados principalmente en zonas donde hay menos viviendas, lo que puede ayudar a mitigar cualquier competencia directa de Airbnb. Además, después del COVID-19, los huéspedes estarán más preocupados por la limpieza, lo que puede suponer un mayor reto para Airbnb.

Nos gusta la cartera de hoteles de servicio selecto de ARA USHT orientada al mercado nacional. Se espera que los viajes de ocio, encabezados por los viajes en automóvil, se recuperen plenamente en primer lugar. Además, a la velocidad de vacunación actual, la confianza en los viajes mejorará, lo que dará lugar a la reanudación de los viajes corporativos nacionales.

Actualmente, la valoración del trust parece poco exigente en comparación con sus homólogos. A la espera de una recuperación total, también ofrece a los inversores una rentabilidad estimada para 2021 del 4,0%.

Fuente: FSM One, Bloomberg, iFast

Contáctanos