El fondo inmobiliario de Blackstone anuncia dificultades

El sector inmobiliario estadounidense sufre cada vez más.

Dos de los principales actores, Blackstone Inc. y Wells Fargo & Co., tomaron medidas la pasada semana para hacer frente a una demanda más débil, ya que el sector se enfrenta a un mercado inmobiliario que se enfría rápidamente, a la subida de los tipos de interés y a la disminución del apetito de los inversores.

Los acaudalados inversores del fondo Blackstone Real Estate Income Trust Inc. (BREIT), valorado en 69.000 millones de dólares, se enteraron hace una semana que el fondo limitará las retiradas de fondos, ya que la gente trata de sacar dinero de lo que ha sido un imán de efectivo para uno de los mayores propietarios de bienes inmuebles a escala mundial. El mismo día, Wells Fargo, el mayor originador de préstamos hipotecarios entre los bancos de EE.UU., confirmó que está recortando cientos de empleados hipotecarios más a medida que los crecientes costes de los préstamos aplastan la demanda.

Susan Wachter, catedrática inmobiliaria de la Wharton School de la Universidad de Pensilvania, afirma en una entrevista: "Es un golpe doble. Ambas son respuestas realistas a la debilidad económica general que estamos viendo ahora, así como al repunte de los tipos de interés".

En la última década, el sector inmobiliario cosechó los beneficios de la política de tipos bajos de la Reserva Federal. Los compradores de viviendas, aprovechando unos costes de endeudamiento mínimos sin precedentes, se lanzaron a una carrera desenfrenada que impulsó subidas de precios de dos dígitos. Los tipos ultrabajos también impulsaron un auge de la refinanciación que puso más dinero en los bolsillos de los propietarios y estimuló la creación de puestos de trabajo para agentes hipotecarios, agentes de seguros de títulos y tasadores.

Ahora, el sector inmobiliario ha sido uno de los más afectados por la campaña de la Reserva Federal para sofocar la inflación mediante el aumento de los tipos de interés al ritmo más rápido en décadas.

En el mercado de la vivienda, los tipos hipotecarios, que se han duplicado este año, están dejando de lado a los compradores potenciales y provocando que los vendedores se retraigan en sus nuevas ofertas. Una medida de los precios ha caído durante los tres últimos meses, mientras que las ventas de viviendas pendientes han caído durante cinco meses seguidos. El volumen de hipotecas con bloqueo de tipos se desplomó un 61% en octubre respecto a los niveles de 2021, según Black Knight Inc.

El sector inmobiliario comercial también se está resintiendo. Los precios de los inmuebles se han desplomado un 13% desde el máximo alcanzado este año, según el índice de precios de Green Street de octubre. El entorno de financiación se ha vuelto más complicado, ya que algunos grandes prestamistas se han retraído, lo que ha llevado a propietarios de inmuebles como una unidad de Brookfield Asset Management Inc. a advertir que podría tener dificultades para refinanciar cierta deuda.

Las consecuencias para el sector han sido de gran alcance. Reverse Mortgage Funding, un prestamista de viviendas respaldado por Starwood Capital Group, se acogió al Capítulo 11 de la ley de quiebras recientemente.

Los despidos se han generalizado. Opendoor Technologies Inc, pionera en la compraventa de viviendas basada en datos conocida como iBuying, despidió al 18% de su plantilla y redujo el valor de sus propiedades en 573 millones de dólares. La correduría Redfin Corp. llevó a cabo dos rondas de despidos y cerró su negocio de iBuying, mientras que su competidora Compass Inc. también efectuó profundos recortes en sus equipos tecnológicos en busca de rentabilidad.

Los despidos son sólo una parte del dolor. Mientras las firmas hipotecarias y las empresas de tecnología inmobiliaria recortan costes despidiendo trabajadores, los agentes inmobiliarios constituyen una gran parte de la mano de obra del sector. Suelen considerarse contratistas independientes y dependen de las comisiones para ganarse la vida. No aparecen en las listas de despidos, pero también están expuestos a la ralentización de las ventas de viviendas.

"Hay cientos de miles de agentes inmobiliarios que no van a ejercer porque la gente compra y vende menos casas", dijo Mike DelPrete, académico residente de la Universidad de Colorado Boulder.

Cuando los tipos de interés eran bajísimos, los inversores se fijaron en el sector inmobiliario comercial como fuente de rendimientos superiores a los que podían obtener poseyendo bonos del Tesoro y otros bonos de bajo riesgo.

Ese fue parte del atractivo de BREIT, que atrajo a clientes de alto patrimonio atraídos por los rendimientos anualizados del 13% en una de las principales clases de acciones hasta octubre. BREIT recaudó dinero para comprar apartamentos y edificios industriales, propiedades por las que la empresa de capital riesgo apostaba que seguirían revalorizándose porque la demanda superaba a la oferta. Las personas que no podían permitirse comprar una casa necesitaban alquilarla, según el razonamiento, y los compradores que cada vez compraban más por Internet aumentaban la necesidad de espacio para almacenes.

"Nuestro negocio se basa en el rendimiento, no en los flujos de fondos, y el rendimiento es sólido como una roca", dijo un portavoz de Blackstone el jueves después de que la empresa anunciara los límites de reembolso.

Gran parte del dinero retirado del BREIT procedía del extranjero, con inversores offshore reembolsando a un ritmo ocho veces superior al de los estadounidenses en el último año. Las acciones de Blackstone cayeron un 2,7% el viernes, hasta 82,76 dólares a las 10.47 horas, tras desplomarse un 7,1% el día anterior.

Los propietarios de inmuebles comerciales se enfrentan a problemas de financiación tras años de pagar sus operaciones con préstamos baratos. La deuda cara ha llevado a algunos prestatarios a un apalancamiento negativo, lo que significa que los costes de la deuda están superando los beneficios esperados. La negociación también se ha congelado, y el volumen de transacciones cayó un 43% en octubre respecto al año anterior, según MSCI Real Assets.

"Con las ventajas del apalancamiento muy limitadas y unos propietarios que no se ven obligados a vender, la brecha de expectativas de precios entre vendedores y compradores potenciales ha sido lo suficientemente amplia como para limitar el cierre de operaciones", escribió Jim Costello, economista de MSCI, en un informe del 16 de noviembre.

A pesar de todas las dificultades, los sectores inmobiliario comercial y de la vivienda están en mejor forma que en anteriores crisis, con préstamos más estrictos y menos riesgo de exceso de oferta en los mercados.

Con el BREIT, el fondo sigue superando al índice S&P 500, a pesar de que cada vez más inversores quieren salir de él. Y se espera que la venta anunciada el jueves de una participación en dos hoteles de Las Vegas genere unos 730 millones de dólares de beneficios para los accionistas del BREIT, según informó anteriormente Bloomberg.

Lo que está cambiando de forma más drástica en todo el sector es el valor relativo del sector inmobiliario frente a otras inversiones.

Gracias en parte a la campaña de subidas de tipos de la Reserva Federal, los inversores tienen otros lugares donde ganar dinero que podrían generar más rendimiento que en años pasados y tienden a ser más líquidos que los bienes inmuebles comerciales, incluidos los bonos del Tesoro, los bonos con grado de inversión y los valores respaldados por hipotecas.

"El sector inmobiliario es bastante cíclico", afirma Wachter, de Wharton. "Es malo para el sector inmobiliario cuando los tipos suben y se pueden obtener mayores rendimientos de los bonos del Tesoro y otros activos."

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