Este Año Nuevo Lunar fue todavía diferente para muchos en todo el mundo. En China, por consejo de las autoridades, los trabajadores tuvieron que prescindir de su viaje anual a sus ciudades de origen y quedarse en ellas para recibir el Año del Buey.

A pesar de la restricción de los viajes, el consumo en China no disminuyó. El sector minorista disfrutó de una semana excepcional, superando los niveles de ventas vistos en 2019 gracias a la fuerte demanda de los viajeros nacionales.

Ante los signos de recuperación del comercio minorista en China, ofrecemos una actualización de Dasin Retail Trust, un fideicomiso de propiedades minoristas que se centra en la Gran Área de la Bahía (GBA).

El sentimiento de los consumidores en China se ha restablecido gradualmente, ya que las ventas al por menor han registrado un crecimiento positivo constante desde agosto de 2020. La recuperación del consumo en 2020 estuvo liderada en gran medida por la venta de alimentos y bebidas, así como de aparatos de comunicación.

Fuente: Fundsupermart.com, NBS, iFast

Mientras que las compras online siguen siendo muy populares, los canales fuera de línea también han experimentado una recuperación. En términos comparables, los ingresos del cuarto trimestre de 2020 registrados por Dasin Retail Trust se han recuperado hasta el 95,8% de sus niveles anteriores a la pandemia.

Fuente: Fundsupermart.com, Dasin Retail Trust

Esto se debió en parte a la contención exitosa del virus COVID-19 por parte de China, lo que llevó a un levantamiento gradual de las restricciones en la segunda mitad de 2020. La dirección ha compartido que durante este Año Nuevo Lunar, el tráfico de compradores en los centros comerciales de DRT fue incluso mayor que el de 2019. De cara al futuro, con el 20% de los arrendamientos por ingresos brutos de alquiler (GRI) vinculados a la facturación, creemos que la recuperación del comercio minorista en China es un buen augurio para DRT.

Además, con el desarrollo de la GBA, creemos que esto impulsará el crecimiento de la renta disponible que seguirá apoyando el crecimiento del consumo en la zona. Esto augura buenas perspectivas a largo plazo para DRT.

Tras la mejora de la situación del COVID-19, salvo circunstancias imprevistas, la dirección no espera conceder más descuentos de alquiler a los inquilinos este año. Las rebajas en el alquiler fueron el principal lastre de los ingresos de DRT en el ejercicio 2020, por lo que prevemos que los ingresos del ejercicio 2021 se recuperarán este año.

La estructura de los arrendamientos de DRT ofrece la posibilidad de un crecimiento orgánico. Como se muestra en el gráfico a continuación  figura 3, los arrendamientos actuales tienen una de las siguientes estructuras 

1. Alquiler fijo

2. Alquiler fijo con escalas de alquiler incorporadas

3. El más alto de los alquileres base o de los alquileres de rotación; o 

4. Alquiler de rotación puro.

Fuente: Fundsupermart.com, Dasin Retail Trust, iFast

Los aumentos de alquileres de DRT suelen oscilar entre el 3% y el 5% anual, y los activos más nuevos, como Tanbei Metro Mall y Doumen Metro Mall, tienen un aumento mayor, del 7% al 9% anual. Estos aumentos sugieren oportunidades de crecimiento orgánico, así como una mayor visibilidad de los flujos de caja futuros.

Con una media ponderada de vencimiento de los contratos de arrendamiento (Weighted Average Lease Expiry, WALE) de 3,8 años, el 33,2% de los contratos de arrendamiento de DRT expirarán este año, como se muestra en el próximo gráfico. Pero el lado positivo es que la dirección ha compartido que la actividad de arrendamiento se ha mantenido estable a pesar del incierto contexto del COVID-19, en el que la mayoría de los inquilinos están dispuestos a renovar. Los arrendamientos con inquilinos más pequeños suelen renovarse con tres meses de antelación antes de su vencimiento, mientras que los arrendamientos con inquilinos más grandes suelen renovarse con más de tres meses de antelación.

Fuente: Fundsupermart.com, Dasin Retail Trust, iFast

Del mismo modo, también creemos que es probable que los contratos de alquiler se renueven a precios más altos. Según las estimaciones de CBRE, los alquileres de locales comerciales en las ciudades de nivel 2 aumentarán ligeramente este año, apoyados por la recuperación de las ventas minoristas. Además, los centros comerciales de DRT son predominantemente suburbanos, por lo que creemos que seguirán siendo resistentes.

Fuente: Fundsupermart.com, CBRE Research

Por último, DRT seguirá llevando a cabo iniciativas de mejora de los activos  que darán lugar a reversiones positivas de los alquileres. Por ejemplo, en el cuarto trimestre de 2020 se completó una en el centro comercial Ocean Metro. Aproximadamente 9.085 metros cuadrados de espacio de "mobiliario y decoración" en el centro comercial se han reconfigurado en una zona de educación infantil, lo que ha supuesto una reversión positiva de los alquileres de un enorme 46,0%. Más iniciativas de este tipo, especialmente la que se está llevando a cabo en los grandes almacenes Superior City del centro comercial Ocean Metro, seguirán produciendo reversiones positivas de los alquileres.

La tasa de ocupación de DRT se mantuvo resistente, cayendo sólo 2,3 puntos porcentuales hasta el 96,5% en el ejercicio 2020. Mientras tanto, sus pares Capitaland China Trust y BHG Retail REIT vieron caer su ocupación en 4,4 puntos porcentuales y 3,2 puntos porcentuales respectivamente.

La mayoría de los inmuebles de DRT mantuvieron sus tasas de ocupación en el rango alto del 90%, con la excepción de Dasin E-Colour, que registró una tasa de ocupación del 86,0%. Situado frente al Instituto de Ciencia y Tecnología Electrónica de China (Zhongshan), los principales clientes de Dasin E-Colour son estudiantes.

Como la universidad estuvo cerrada durante la pandemia, los inquilinos de Dasin E-Colour (3,0% de los ingresos del ejercicio 2020) han experimentado un impacto significativo. En el futuro, con la reanudación de las clases presenciales, la dirección espera que la tasa de ocupación de Dasin E-Colour mejore.

Fuente: Fundsupermart.com, Dasin Retail Trust, iFast

Además, teniendo en cuenta que las compras online siguen siendo muy populares en China, DRT seguirá aprovechando las plataformas online-to-offline (O2O). Esperamos que continúen las iniciativas que llevan a los consumidores a las tiendas físicas, como la transmisión en directo (livestreaming). DRT también está tratando de mejorar su combinación de inquilinos para ofrecer una gama más amplia de experiencias de compra de calidad y ofertas defensivas, como ocio y entretenimiento y establecimientos de comida y bebida, lo que generará más afluencia a los centros comerciales.

Las tasas de ocupación también podrían verse impulsadas por la finalización de las iniciativas de mejora, ya que pueden ayudar a atraer a más inquilinos. Esto también será beneficioso para el crecimiento de las rentas de alquiler, lo que puede contribuir a un aumento de las valoraciones de los inmuebles. Debido a la pandemia, las valoraciones de los inmuebles de DRT han caído alrededor de un 5% interanual. No obstante, la dirección espera una recuperación de las valoraciones, respaldada por la recuperación de las rentas y la fuerte demanda de inmuebles situados en el GBA.

Los ingresos de todo el año se vieron afectados por la disminución de los ingresos por alquileres y los reembolsos por alquileres debido al COVID-19, pero se compensaron con las contribuciones de las recientes adquisiciones. Aunque el margen de ingresos netos de la propiedad (NPI) se mantuvo relativamente estable, la cantidad disponible para distribución cayó después de tener en cuenta el aumento de los costes financieros y otros gastos del fideicomiso. Ello se tradujo en una caída de la distribución por acción (DPU). 

Debido a la revisión en curso de la combinación de inquilinos, así como por las iniciativas de mejora, esperamos sólo una recuperación gradual de la tasa de ocupación de la cartera. Aunque la dirección no espera ofrecer más descuentos a los inquilinos este año, seguimos siendo cautelosos con respecto a las posibles dificultades a las que podrían enfrentarse algunos inquilinos, y hemos tenido en cuenta algunos descuentos en el alquiler, pero con una cantidad significativamente menor en comparación con el año fiscal 2020. 

En general, nos gusta la exposición geográfica de DRT, ya que es el único fondo de inversión minorista de China que se centra en la GBA, de rápido crecimiento. Con una posible recuperación este año, esperamos que su DPU registre un fuerte crecimiento de alrededor del 19% debido al bajo efecto base. Esto se traduce en un rendimiento estimado superior al 6%, aunque hay que reiterar que el rendimiento de DRT sigue estando por detrás de otros fideicomisos centrados en China.

Fuente: Fundsupermart.com, iFast, Bloomberg

Artículos relacionados: 

ARA US Hospitality Trust, uno de los mejores valores para aprovechar la recuperación de los viajes en Estados Unidos

Dos acciones del FTSE 100 que se beneficiarán de la recuperación económica mundial

Considere este y otros artículos como marcos de aprendizaje y reflexión, no son recomendaciones de inversión. Si este artículo despierta su interés en el activo, el país, la compañía o el sector que hemos mencionado, debería ser el principio, no el final, de su análisis.

Lea los informes sectoriales, los informes anuales de las compañías, hable con la dirección, construya sus modelos, reafirme sus propias conclusiones, ponga a prueba nuestras suposiciones y forme las suyas propias. 

Por favor, haga su propio análisis.

Fundada en el año 2000 en Singapur, Fundsupermart.com es la división Business-to-Consumer de iFAST Financial Pte Ltd.

FSM ofrece una amplia gama de productos y servicios de inversión, con más de 1.600 fondos y más de 900 bonos, carteras gestionadas, acciones cotizadas en Singapur, Hong Kong y EE.UU. y fondos cotizados (ETF), productos de seguros y servicios de planificación patrimonial. FSMOne.com también cuenta con artículos de análisis y múltiples herramientas en su sitio web y aplicación móvil que pueden ayudar a los inversores a ampliar sus ideas de inversión.

Fuente / Autor: Fundsupermart.com / Yeo Hui Shi

https://secure.fundsupermart.com/fsm/article/view/rcms225320/chinese-consumers-are-spending-again-take-part-in-the-retail-recovery-story-with-this-stock

Imagen: en.people.cn