La vivienda es el gasto individual más importante para los estadounidenses, ya que representa aproximadamente 1/3 del Índice de Precios de Consumo (IPC) total, por lo que medir los costes de la vivienda es una parte muy importante de la medición de la inflación.

Por este motivo, la Oficina de Estadísticas Laborales (BLS, por sus siglas en inglés) es extremadamente exhaustiva y minuciosa a la hora de medir los precios de los alquileres: la BLS básicamente toma una muestra masiva, nacional y continua de unidades de vivienda, las divide en paneles y, a continuación, encuesta a cada panel una vez cada seis meses. Se recogen datos sobre los alquileres y se ajustan en función de aspectos como la antigüedad del edificio, las renovaciones, las instalaciones, los servicios gratuitos, etc., para elaborar un índice de precios de alquiler. A continuación, se utilizan muestras locales de unidades de alquiler para elaborar un índice de precios comparable para los propietarios de viviendas (denominado alquiler equivalente del propietario u OER), y ahora el BLS puede calcular con precisión los cambios de precios de la vivienda en todo Estados Unidos.

Sin embargo, hay un problema con estos datos: van muy por detrás de la situación económica. El BLS trata de medir los alquileres contractuales (la cantidad que los inquilinos pagan actualmente, independientemente de cuándo firmaron el contrato) y no los alquileres puntuales (la cantidad que los inquilinos pagarían por firmar un nuevo contrato hoy). Dado que los contratos de alquiler sólo se vuelven a firmar una vez al año y que el BLS sólo realiza encuestas semestrales, los cambios en el mercado de alquiler sólo suelen aparecer en los datos del IPC con un retraso significativo.

Para ser claros, la metodología del BLS es la forma más sólida de medir los precios en el mercado de alquiler, ya que las medidas de los alquileres al contado pueden ser más volátiles y sesgadas debido a los cambios en la dinámica de rotación de los alquileres. Pero los desfases del IPC presentan un verdadero problema para la Reserva Federal: fijar correctamente la política monetaria es aún más difícil cuando la parte más importante y más cíclica de los datos de inflación sale con un desfase significativo. Entonces, ¿cómo puede saber la Reserva Federal con precisión lo que ocurre en el mercado de alquileres y cómo afectará a la inflación futura? Ahí es donde los investigadores del BLS y la Fed de Cleveland presentan lo que podría ser el nuevo indicador de inflación más importante, y no lo digo a la ligera.

Brian Adams, Lara Loewenstein, Hugh Montag y Randal J. Verbrugge publicaron "Disentangling Rent Index Differences: Data, Methods, and Scope", en el que crearon el índice New Tenant Repeat Rent (NTRR) y el índice All Tenant Repeat Rent (ATRR). Utilizando los mismos microdatos subyacentes del BLS que componen el componente de vivienda del IPC, el NTRR utiliza información sobre la rotación de contratos de arrendamiento para seguir el crecimiento de los alquileres en unidades que cambian de inquilino. El ATRR cubre todas las unidades de vivienda pero atribuye los cambios en los alquileres al momento en que se produjeron, a diferencia de los datos oficiales del IPC, que siguen los cambios de precios cuando las unidades son encuestadas.

Fuente: Apricitas Economics, BLS, Cleveland Fed

El documento ayuda a identificar la relación entre el NTRR, el ATRR y el IPC oficial; en concreto, afirma que el ATTR adelanta a los datos oficiales del IPC en aproximadamente un trimestre y el NTRR adelanta al IPC oficial en aproximadamente un año. Se trata de una señal crítica para la política monetaria, ya que el NTRR captó la debilidad de la inflación de los precios de la vivienda en 2006/2007 mucho antes que los datos oficiales del IPC. Teniendo en cuenta las lecturas del NTRR en 2022, actualmente podemos esperar que la inflación interanual de los alquileres alcance su punto máximo en el 1T/ 2T de este año y comience a disminuir en el 2T/ 3T.

Fuente: Apricitas Economics, BLS

Además, estos datos ayudan a confirmar algunas de las señales que los datos de alquiler del sector privado han estado mostrando desde junio de este año. Conjuntos de datos similares sobre alquileres repetidos de ApartmentList y Zillow han venido mostrando rápidas desaceleraciones en el crecimiento interanual de los alquileres desde este verano, y los datos del NTRR lo confirman al tiempo que sugieren un pico más tardío y más bajo para la inflación de la vivienda.

En comparación con los datos del sector privado, el NTRR tiene dos grandes ventajas: en primer lugar, se construye directamente a partir de datos de encuestas sobre alquileres contractuales, mientras que las observaciones de Zillow y ApartmentList se basan en datos de listados de alquiler en línea. La encuesta de vivienda del IPC se dirige a paneles de muestras representativas del parque de alquileres y registra directamente los alquileres contractuales, de los que el NTRR extrae unidades con nuevos inquilinos y estimaciones previas de alquileres de nuevos inquilinos con las que comparar. Los datos de Zillow y ApartmentList construyen índices de alquiler repetido mediante el seguimiento de los precios de los alquileres en sus plataformas, tratando una unidad como alquilada por el último precio publicado una vez que sale de la plataforma, y luego comparando con los precios de alquiler anteriores para la misma unidad. Los datos de NTRR confirman que, en gran medida, van por buen camino.

En segundo lugar, los datos de NTRR son probablemente menos susceptibles al sesgo de muestreo que los datos del sector privado. Los alquileres que aparecen en sitios como Zillow y ApartmentList son un subconjunto no representativo de todo el parque de viviendas de alquiler: tienden a ser unidades de gama alta gestionadas profesionalmente en barrios más ricos. Si nos fijamos en Washington, DC, por ejemplo, el parque de viviendas de alquiler se encuentra de forma desproporcionada en las zonas de menor renta del sureste, de mayoría negra, mientras que los listados privados en línea proceden de forma desproporcionada de las zonas de mayor renta del noroeste, de mayoría blanca. Tanto Zillow como ApartmentList se ajustan a esta situación comparando sus datos con muestras representativas de fuentes más amplias, pero cabe imaginar sesgos que persisten y son difíciles de ajustar (por ejemplo, ¿qué pasaría si la pandemia provocara un cambio estructural en quién utilizaba los sitios de anuncios privados, a dónde se mudaban y qué tipos de viviendas querían?)

Además, ninguno de los dos conjuntos de datos privados trata explícitamente de predecir el IPC, sino de ofrecer una imagen precisa del mercado de alquiler nacional actual, lo cual es una tarea diferente. Hipotéticamente, tener un conjunto de datos sesgado hacia los grandes propietarios profesionales podría proporcionar una mejor comprensión de la dinámica del mercado de alquiler si los propietarios profesionales ajustaran los precios más rápidamente en función de las condiciones del mercado, pero eso no lo convertiría en un mejor pronosticador para el IPC, que tiene que muestrear correctamente los alquileres propiedad de propietarios más pequeños. El NTRR es ideal para las previsiones del IPC, ya que se construye literalmente a partir de microdatos del IPC ponderados de forma similar a los índices de alquiler del IPC oficial.

Fuente: Apricitas Economics, BLS, Cleveland Fed

Los datos NTRR también ayudan a afirmar la relación entre la política monetaria, la dinámica del mercado laboral y los componentes cíclicos de la inflación. El crecimiento de la Renta Laboral Bruta (RBB), la suma de todos los sueldos y salarios de la economía, está muy correlacionado con el crecimiento cíclico de los componentes de alquiler del IPC, pero antes sólo podíamos ver esta relación con un desfase temporal y una brecha en las tasas de crecimiento. Con el NTRR, podemos ver la relación mucho más claramente: la fortaleza cíclica de la economía influye en el crecimiento del GLI, que a su vez impulsa los movimientos de los alquileres para los nuevos inquilinos, que luego se transmiten a los índices de vivienda del IPC con un desfase de un año.

Fuente: Apricitas Economics, BLS, Cleveland Fed

Sin embargo, quedan dos grandes interrogantes en relación con los datos de los NTRR. La primera es hasta qué punto la inflación de la vivienda seguirá el nivel de crecimiento de los alquileres de los nuevos inquilinos, es decir, ¿el precio de todos los alquileres acabará alcanzando el crecimiento significativo que hemos visto en los nuevos alquileres, o los nuevos alquileres han experimentado un crecimiento de precios desproporcionadamente alto que no será imitado por el resto del mercado? En épocas normales, el nivel de crecimiento de los NTRR sigue bastante bien el nivel de crecimiento de los alquileres del IPC, pero los cambios rápidos en la dinámica de vacantes pueden hacer que la submuestra de nuevos alquileres sea menos representativa del mercado total de la vivienda. En 2008, los datos de alquiler del IPC no siguieron el nivel de aumento de los NTRR porque el pico de unidades de vivienda vacías en torno a la recesión provocó caídas más rápidas entre el subconjunto de nuevos arrendamientos, pero es difícil saber si los datos del IPC tampoco seguirán el nivel de los NTRR actuales debido a la rápida caída de las viviendas vacías durante la pandemia. Fundamentalmente, sólo un ciclo económico anterior ha sido capturado por los datos de NTRR, y fue un desplome deflacionario de la vivienda, no un auge inflacionario de la vivienda.

La otra cuestión tiene que ver con algunas limitaciones desafortunadas e inevitables de los microdatos subyacentes que se incluyen en el NTRR. Para calcular el NTRR, deben observarse al menos dos mudanzas separadas de nuevos inquilinos para una unidad de vivienda de la muestra. Sin embargo, dado que las unidades ahora se rotan cada seis años y las unidades con renovaciones se excluyen del NTRR, solo una pequeña proporción de los datos totales de la encuesta de vivienda cumple este requisito. Desde 2015, del total de aproximadamente 10.000 unidades muestreadas cada trimestre, solo entre 500 y 1.500 se incorporan al NTRR, y más del 80% de los datos incorporados al NTRR proceden ahora de apartamentos. El número de puntos de datos en el NTRR también ha tendido a la baja durante varios años.

Fuente: Apricitas Economics, BLS, Cleveland Fed

En segundo lugar, dado que la encuesta de vivienda del BLS sólo muestrea unidades cada seis meses, los datos NTRR de los dos trimestres más recientes tienen una muestra aún más pequeña. Los microdatos recogidos en el cuarto trimestre podrían mostrar nuevos inquilinos con cambios en el alquiler en cualquier momento de los últimos seis meses (es decir, posiblemente en el segundo o tercer trimestre), pero esa información no puede incorporarse a los datos del NTRR del segundo y tercer trimestre hasta que se completen las encuestas del cuarto trimestre. Esto hace que las estimaciones más recientes del NTRR tengan amplios intervalos de confianza que mejorarán con el tiempo a medida que se incorporen nuevos datos y se revisen las estimaciones, lo que hace que el NTRR sea menos útil para prever la inflación a un año vista que a seis meses vista.

"Al determinar el ritmo de los futuros aumentos del rango objetivo [del tipo de los fondos federales], el Comité tendrá en cuenta el endurecimiento acumulado de la política monetaria, los desfases con los que la política monetaria afecta a la actividad económica y a la inflación, y la evolución económica y financiera."

Comité Federal de Mercado Abierto, reunión de diciembre

Jerome Powell y los funcionarios de la Reserva Federal son muy conscientes de los rezagos presentes a lo largo de los datos de inflación, especialmente en lo relacionado con la vivienda, y están buscando establecer una política en consecuencia. La idea de que los alquileres de los nuevos inquilinos lideran los datos del IPC no es nueva para ellos, pero disponer de información cuantitativa actualizada de alta calidad sobre los movimientos de los precios de los nuevos alquileres y su influencia en el IPC ayudará significativamente a arrojar luz sobre las perspectivas de inflación para el próximo año.

Los precios de los servicios, excluida la vivienda, han aumentado un 7,2% en el último año, justo por debajo del crecimiento del 7,9% de los alquileres, y la vivienda es también un componente mucho menor del índice de precios de los gastos de consumo personal preferido por la Reserva Federal. Fundamentalmente, el crecimiento del producto interior bruto nominal, los ingresos laborales brutos nominales y el gasto personal nominal están disminuyendo, pero aún no están a un nivel coherente con el objetivo de inflación del 2% de la Reserva Federal, lo que hace que la inflación tenga una base más amplia que las presiones sobre la vivienda. Con todo, el NTRR aporta una claridad muy necesaria sobre uno de los componentes más importantes, y complicados, de la inflación.

Artículos relacionados: 

Más guerra significa más inflación

Avances en la lucha contra la inflación

Considere este y otros artículos como marcos de aprendizaje y reflexión, no son recomendaciones de inversión. Si este artículo despierta su interés en el activo, el país, la compañía o el sector que hemos mencionado, debería ser el principio, no el final, de su análisis.

Lea los informes sectoriales, los informes anuales de las compañías, hable con la dirección, construya sus modelos, reafirme sus propias conclusiones, ponga a prueba nuestras suposiciones y forme las suyas propias. 

Por favor, haga su propio análisis.

Joseph Politano escribe sobre política monetaria, el mercado de trabajo, empresas, finanzas y todo lo que entra dentro de la macroeconomía en Apricitas Economics.

Apricitas es la palabra latina que significa "sol" y "soleado". Es una palabra que encarna el espíritu de su blog: positividad, optimismo y compromiso con la búsqueda de la verdad a través de la evidencia.

La belleza de la economía reside en su humanidad. Cada día, cada persona de este planeta contribuye y participa en los sistemas y procesos que estudian los economistas. El objetivo, a fin de cuentas, de todo estudio económico es encontrar formas de mejorar nuestra comprensión de esos procesos y utilizar esa comprensión para mejorar la vida real de las personas.

Fuente / Autor: Apricitas Economics / Joseph Politano 

https://www.apricitas.io/p/the-most-important-new-inflation

Imagen: Forbes