En los dos últimos meses se han sucedido los titulares sobre China, primero sobre el amplio reajuste regulatorio y luego sobre los promotores inmobiliarios que se enfrentan a presiones de financiación a corto plazo. Los objetivos políticos de estas medidas son, en primer lugar, garantizar la estabilidad social y, en segundo lugar, hacer más sostenible el crecimiento económico reduciendo la desigualdad de ingresos y abordando los desequilibrios y los excesos. Sin embargo, han suscitado la preocupación por un posible aumento de los riesgos sistémicos y una mayor desaceleración del crecimiento.
El foco de atención de los inversores se ha desplazado de la tecnología al sector inmobiliario, que se enfrenta a desafíos en dos frentes. En primer lugar, los promotores inmobiliarios están obligados a cumplir las "tres líneas rojas", mantener unos ratios saludables de pasivo-activo, apalancamiento neto y efectivo-deuda a corto plazo, que se anunciaron en agosto de 2020.
Fuente: ZeroHedge, Morgan Stanley, Societe Generale
Lo que estamos viviendo ahora es un efecto directo de esa acción reguladora, que pretendía reducir los riesgos sistémicos con referencias para frenar el excesivo endeudamiento del sector inmobiliario. Además, la demanda inmobiliaria en China se ha ralentizado en los dos últimos meses, ya que el adelanto de las cuotas de los préstamos hipotecarios en el primer semestre del año ha lastrado las ventas inmobiliarias, aumentando los vientos en contra de los promotores inmobiliarios.
En la actualidad, la mayoría de los promotores inmobiliarios están en vías de cumplir con las tres líneas rojas, pero algunos se enfrentan a dificultades para cumplir con los ratios exigidos. El analista inmobiliario en China de Morgan Stanley estima que la exposición total a la deuda de los promotores inmobiliarios se sitúa en torno a los 18,4 billones de RMB, lo que actualmente es similar a las ventas anuales. Esto indica que el apalancamiento en conjunto es manejable, y por tanto, también lo es el proceso de desapalancamiento.
No obstante, la presión para reducir el apalancamiento significa que es probable que aumenten los impagos en el sector inmobiliario chino. A partir de la experiencia pasada, los responsables políticos disponen de mecanismos para prevenir los riesgos sistémicos. Por ejemplo, la reestructuración de la deuda se llevará a cabo a nivel de la sociedad de cartera de los promotores inmobiliarios en situación de impago, mientras que las empresas operativas siguen en funcionamiento y los proyectos de construcción siguen adelante. Los comités de crédito supervisarán este proceso, con representación de los reguladores financieros, el banco central y los gobiernos locales.
Con respecto al sistema bancario, la exposición al riesgo inmobiliario de los bancos chinos parece manejable. Los préstamos a promotores suman el 6,9% de los saldos totales de préstamos de los bancos, y los saldos de préstamos a promotores individuales se limitan al 0,3% del saldo total de préstamos de los bancos o menos. La formación de la morosidad también ha descendido a mínimos de varios años en el primer semestre de 2021. Además, los riesgos relacionados con los préstamos al consumo entre particulares y los créditos bancarios en la sombra se han abordado en gran medida en los últimos tres años. Por lo tanto, Morgan Stanley ve un amplio margen para que el sistema bancario nacional haga frente a los riesgos del sector inmobiliario este año. La exposición de los inversores globales al sector inmobiliario chino como titulares de la deuda o de los bancos globales como prestamistas del sector es relativamente pequeña, lo que reduce el potencial de riesgos sistémicos globales.
Aunque se espera que el proceso de reestructuración y los efectos inmediatos en el sistema financiero sean ordenados, hay que ser conscientes de los posibles efectos en cadena en la economía general. Aunque los niveles de existencias son bajos, la economía sufrirá cierta presión a la baja por la debilidad de la construcción de viviendas a corto plazo.
El sector inmobiliario y los sectores adyacentes, inversión inmobiliaria residencial, servicios conexos y consumo de bienes derivados, representan aproximadamente el 15% del PIB de China. El economista jefe para China de Morgan Stanley, Robin Xing, estima que una desaceleración de 10 puntos porcentuales en la actividad inmobiliaria residencial podría suponer un lastre de aproximadamente 1 punto porcentual en el crecimiento del PIB. Otras repercusiones podrían adoptar la forma de un efecto riqueza negativo: la reducción del consumo privado, el descenso de la inversión inmobiliaria que pesa sobre la inversión en activos fijos en otros sectores manufactureros ascendentes, y el impacto sobre el empleo en el sector inmobiliario que exacerba la debilidad del consumo.
Fuente: ZeroHedge, Morgan Stanley
Estos efectos indirectos están creando una presión a la baja sobre el crecimiento al mismo tiempo que los recortes de la producción para cumplir los objetivos de intensidad energética están pesando sobre el crecimiento, el reajuste normativo está pesando sobre el sentimiento empresarial y el consumo se está suavizando debido a las restricciones intermitentes relacionadas con el Covid-19.
Por lo tanto, existe el riesgo de que los efectos de contagio del sector inmobiliario mantengan el crecimiento del cuarto trimestre de 2021 por debajo del 5% sobre la base de una tasa interanual. Este es un punto de partida bajo en relación con el objetivo de crecimiento del 5,5% para el próximo año. Además, una desaceleración más pronunciada del crecimiento podría aumentar el riesgo de un impacto material en el mercado laboral, lo que iría en contra del objetivo político de garantizar la estabilidad social. En este contexto, se espera que los responsables políticos gestionen el proceso y el ritmo de ajuste, al tiempo que proporcionan una significativa relajación de política monetaria anticíclica, al igual que hicieron en el segundo semestre de 2015, el cuarto trimestre de 2018 y el segundo semestre de 2019.
Fuente: ZeroHedge, Morgan Stanley, CEIC, NBS
De hecho, creemos que nos estamos acercando a un punto de inflexión en la flexibilización de la política monetaria. Otras medidas previstas son: acelerar el gasto fiscal para apoyar los proyectos de infraestructuras en septiembre-diciembre; otro recorte de 50 puntos básicos de la tasa de interés real a mediados o finales de octubre; una cierta flexibilización de las cuotas hipotecarias y un ajuste de los recortes de la producción para cumplir los objetivos de intensidad energética en el cuarto trimestre de 2021; y el adelanto de las cuotas de los préstamos y los bonos especiales de las administraciones locales en enero-febrero de 2022.
En las próximas semanas, estaremos atentos a (1) la comunicación de los responsables políticos sobre los detalles del plan de reestructuración para los promotores inmobiliarios, y (2) las señales y anuncios de flexibilización de la política.
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Fuente / Autor: ZeroHedge / Chetan Ahya
Imagen: Financial Times
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