Las emociones importan más que los tipos de interés

Al llegar al inicio de la pandemia, a principios de 2020, los tipos hipotecarios estadounidenses estaban por debajo del 3,5%, tras coquetear con el 5% a finales de 2018:

Gráfico, Gráfico de líneas, Histograma

Descripción generada automáticamente

Fuente: A Wealth of Common Sense, Ritholtz Wealth Management, YCharts

Y aunque los tipos fluctuaron en la década de 2010, la hipoteca a tipo fijo a 30 años se situó de media justo por encima del 4% durante esa década y pasó alrededor de la mitad de ese tiempo por debajo del 4%.

Este nivel del 4% es digno de mención porque, si nos remontamos a 1971, el tipo medio de las hipotecas a 30 años nunca había superado esa cifra hasta la década de 2010.

Los tipos hipotecarios más bajos son notables porque facilitan mucho las cosas a los propietarios de viviendas en lo que respecta a los pagos mensuales.

Una hipoteca de 350.000 dólares a tipos del 5% supondría un pago mensual de unos 1.880 dólares a lo largo de 30 años (sin incluir impuestos, seguros y demás).

Esa misma hipoteca al 3,5% equivaldría a un pago mensual de 1.570 dólares. Esto supone un ahorro de 310 dólares al mes y más de 3.700 dólares al año.

Eso es dinero real.

En teoría, un tipo de descuento más bajo debería hacer subir los precios de las viviendas. Si puedes permitirte un pago mensual de 2.000 dólares, con unos tipos de interés del 5%, eso supone una hipoteca de 375.000 dólares. Con tipos del 3%, es una hipoteca de 500.000 dólares.

Unos tipos más bajos deberían hacer subir los precios de forma natural, ya que los compradores de viviendas empiezan a aumentar sus techos de precios. Y una tasa de descuento más baja debería aumentar el precio de los activos financieros.

Antes de la pandemia, los precios subían a medida que los tipos bajaban. El Índice Nacional de Precios de la Vivienda Case-Shiller subió un 27,4% desde 2015 hasta febrero de 2020. Esta fue una época en la que las tasas hipotecarias estaban por debajo del 4% más del 60% del tiempo.

Sin embargo, desde marzo de 2020, los precios de la vivienda en Estados Unidos han subido un 15,6%.

Los tipos bajos ciertamente ayudaron a esta subida, pero no se puede decir que sean la única causa.

He aquí otra forma de verlo: en los 15 meses anteriores a marzo de 2020, los tipos hipotecarios promediaron un 3,9% y los precios de la vivienda ganaron un 4,3%. En los 15 meses posteriores, los tipos hipotecarios promediaron un 3% y ganaron un 15,6%.

Los tipos de interés ayudaron a iniciar el fuego, pero las emociones proporcionaron el acelerador que llevó las cosas a otro nivel.

Recientemente, el Wall Street Journal presentó el perfil de una pareja cuya experiencia en la venta de su casa resume perfectamente esta idea:

"Hasta hace poco, Michelle y Dan Mannix, residentes en Brooklyn, pensaban que nunca venderían su casa de campo en Orient Village, en el North Fork de Long Island.

'La usamos durante toda la pandemia y fue un regalo del cielo', dijo la Sra. Mannix sobre la casa, que la pareja de emprendedores, compró hace 14 años para pasar los fines de semana y las vacaciones. Cuando estalló la pandemia, se trasladaron a Orient a tiempo completo con su hijo. 'Yo decía: Nunca vamos a vender. Entonces, de repente, las cosas empezaron a cambiar'.

Observaron con asombro cómo se disparaban los precios de las viviendas en North Fork. Una casa a pocas manzanas de la suya se vendió en 72 horas por 2,5 millones de dólares, 'mucho más dinero del que nadie había visto recientemente' dijo la Sra. Mannix, de 50 años. Eso les hizo pensar: ¿Qué podríamos conseguir por la nuestra? Eso nos hizo reaccionar'".

Hace falta algo más que los tipos de interés para hacer girar esas ruedas.

Por eso las emociones siempre importarán más que los tipos de interés u otros elementos fundamentales cuando se trata de los mercados.

No es que los tipos lleguen a un nivel mágico que haga que la gente decida comprar una casa de golpe.

Ver a tus vecinos hacerse ricos es una experiencia que no se puede cuantificar con un número.

Ver a alguien de tu vecindario vender su casa por más de lo que crees que vale provoca sentimientos que no se reflejan en los datos económicos.

Las anécdotas pueden influir en nuestra visión de la inversión y de los mercados mucho más de lo que podrían hacerlo los fríos datos.

Los tipos ya estaban en mínimos generacionales antes de la pandemia. Ahora son aún más bajos. No cabe duda de que los bajos tipos de interés de las hipotecas están influyendo en la capacidad de la gente para comprar una vivienda. Los tipos son importantes, pero siempre pueden ser superados por la naturaleza humana.

Si los tipos suben a partir de ahora, tendría sentido que el mercado de la vivienda se enfriara.

Pero esa relación no está grabada en piedra. Los precios de la vivienda no tienen por qué desplomarse si los tipos hipotecarios suben. Si la demanda de los compradores de vivienda sigue ahí y sus finanzas están en buena forma, no importa realmente si los tipos suben a partir de aquí.

Los tipos hipotecarios eran del 6-7% durante la burbuja inmobiliaria de principios de la década de 2000.

La burbuja de las puntocom se infló cuando el bono del Tesoro estadounidense a 10 años rendía un 6-8%.

Los tipos de interés son un componente importante en todos los mercados imaginables. Actúan como referencia, como tasa de referencia, como coste del capital, como componente de los ingresos en las carteras y mucho más.

Pero los tipos de interés por sí solos no son suficientes para que los mercados se vuelvan locos.

Para que los mercados se vuelvan locos es necesario que las emociones humanas se disparen.

Resulta extraño pensar que haya sido necesaria una pandemia para que esto ocurra en el mercado inmobiliario, pero aquí estamos.

Contáctanos