Cromwell European REIT puede estar saliendo fortalecido de la pandemia, mostrando un notable aumento en la ocupación de su cartera, que ha alcanzado un máximo desde su salida a bolsa.
Fuente: FSMOne, Cromwell European REIT, iFast
La tasa de ocupación récord del 95,3% fue el resultado de una fuerte actividad de arrendamiento en la cartera de industria ligera/logística, que refleja la fuerte demanda en Europa. Los buenos resultados de la cartera de industria ligera/logística también han compensado con creces el descenso de las tasas de ocupación en la cartera de oficinas, causado principalmente por la presión sostenida de la nueva oferta en Polonia.
Gracias a los buenos alquileres de los inmuebles industriales y logísticos, Cromwell European REIT (CEREIT) registró una reversión positiva de los alquileres de toda la cartera del 1,2% en el tercer trimestre del año. Esto se traduce en una reversión positiva de los alquileres en lo que va de año (YTD) del 4,1%, contribuyendo al aumento de los ingresos netos de la propiedad YTD (NPI) como se muestra en la tabla a continuación. Los ingresos netos en lo que va de año también aumentaron gracias a las nuevas adquisiciones y a la recuperación de 0,8 millones de euros en provisiones para insolvencias.
El DPU (Distributions Per Unit, distribución por acción) indicativo a lo largo del año fue de 12,83 céntimos de euro, un 2,2% menos que el año anterior. Esto se debió principalmente a un ligero retraso entre la financiación y la finalización de las recientes adquisiciones financiadas por la colocación privada, a unos costes de intereses más elevados, así como a la ausencia de pagos de plusvalías. Como nota positiva, el DPU interanual aumentó un 2,1% en términos comparables (es decir, excluyendo los pagos de plusvalías en 2020).
Fuente: FSMOne, Cromwell European REIT, iFast
Los buenos resultados de la cartera de inmuebles industriales ligeros/logísticos también han justificado la decisión de la dirección de orientar CEREIT hacia los inmuebles logísticos. Los inmuebles industriales ligeros/logísticos representan actualmente el 39% de CEREIT, lo que supone un aumento de 8 puntos porcentuales (ppt) en comparación con el mismo periodo del año anterior. El objetivo es que la exposición aumente hasta el 50%.
Fuente: FSMOne, Cromwell European REIT, iFast
CEREIT cuenta con una cartera de activos de la "nueva economía" en Europa Occidental, incluidos los mercados de Alemania, Países Bajos, Italia y Reino Unido. Si la cartera de activos en Europa Occidental se inyectara en CEREIT, el REIT se acercaría a la ponderación del 50% de la cartera para la industria ligera/logística.
También tiene un apalancamiento agregado del 37,8%, que está dentro del límite interno del 40%. Estimamos que esto deja un margen de endeudamiento de aproximadamente 80 millones de euros. Junto con un saldo de efectivo de 76,9 millones de euros, creemos que puede buscar cómodamente oportunidades de adquisición a corto plazo. A más largo plazo, esperamos que las adquisiciones que aumenten la rentabilidad se financien mediante el reciclaje de capital o las colocaciones privadas.
De cara al futuro, creemos que los inmuebles industriales ligeros/logísticos pueden impulsar el crecimiento sostenible de CEREIT. Con una demanda superior a la oferta, las tasas de desocupación del sector logístico europeo se han mantenido en mínimos históricos. Como resultado, los alquileres han seguido aumentando en los principales mercados operativos de CEREIT
Fuente: FSMOne, Cromwell European REIT, iFast
Según Savills Research, se espera que el crecimiento del alquiler en Europa se acelere en 2022. La actividad promotora no ha seguido el ritmo de la demanda, ya que se ha visto limitada por la mano de obra, el aumento de los costes de los materiales y los problemas de la cadena de suministro. Esto es especialmente cierto en Alemania (uno de los mercados en los que opera CEREIT), donde la obtención de permisos de planificación para nuevos desarrollos se ha vuelto más estricta, ejerciendo así presión sobre los alquileres.
Además, la pandemia ha acelerado varias tendencias estructurales que impulsan el crecimiento del sector logístico. Por ejemplo, como la pandemia impulsó la aceptación del comercio electrónico como canal de compra entre los consumidores europeos, las ventas en línea han experimentado un crecimiento impresionante. Para 2025, se estima que el segmento del comercio electrónico en Europa alcanzará casi 570.000 millones de dólares de ingresos, lo que representa una tasa de crecimiento anual compuesta de 5 años del 6%. Se espera que esto impulse la demanda de espacios de almacenamiento.
Fuente: FSMOne, Statista, iFast
Además del comercio electrónico, también hay una fuerte demanda por parte de los fabricantes. Como respuesta a las interrupciones de la cadena de suministro tras la pandemia, los fabricantes se han planteado pasar de la gestión de inventarios "justo a tiempo" a la de "por si acaso". Con el aumento de la cantidad de inventario, los fabricantes también necesitan más espacio de almacenamiento.
En general, esperamos que la industria ligera y la logística sigan ofreciendo un buen rendimiento. Esto debería compensar con creces el débil entorno operativo de la cartera de oficinas en un contexto de flexibilidad laboral. Por lo tanto, es probable que la reversión de los alquileres se mantenga en territorio positivo, lo que puede traducirse en un crecimiento positivo del DPU.
Seguimos siendo positivos con respecto a CEREIT. A medida que continúe ejecutando su estrategia de pivotar hacia la cartera industrial/logística ligera, podrá captar adecuadamente la floreciente demanda de activos de la "nueva economía". Con la entrega de más valor a los inversores, creemos que también podría justificarse una valoración más alta a largo plazo.
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Fuente / Autor: FSMOne / Yeo Hui Shi
Imagen: Business e via Italy
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